what’s app
ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК
+7 (915) 784-90-59 +7 (4872) 256-111
+7 (960) 610-18-67 (просмотр участков)
г. Тула, ул.Лейтейзена, д.2, оф.3

Право собственности на землю

Согласно условиям п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права физических и юридических лиц на владение земельными участками регламентируются федеральными законами и гражданским законодательством, в соответствии с которыми земля подлежит государственной регистрации (ФЗ от 13.07.2015 г №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 8 ГК РФ).

Поводом для появления права собственности на землю могут стать различные юридические основания. Так, в соответствии с условиями п. 1 ст. 8 ГК РФ, право на владение имуществом, попадающим под требования об обязательной государственной регистрации, возникает с момента утверждения соответствующих прав на данное имущество, если это не противоречит текущим законодательным нормам.

Следует выделить несколько юридических фактов, которые становятся основанием для получения права собственности на землю.

Факт №1

К наиболее простым и популярным формам перехода имущества в частную собственность являются следующие основания:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор на пожизненное содержание с иждивением.

Статьей №8 ГК РФ предусмотрены и другие возможные основания для возникновения прав собственности, однако они не распространяются на вопросы, связанные с земельными участками.

Факт №2

Здесь в качестве основания могут выступить соответствующие акты, исходящие от государственных и муниципальных органов. Возникновение прав собственности на землю в этом случае предполагает взимание в пользу государства соответствующей платы, однако в некоторых случаях земельные участки могут быть предоставлены в собственность и бесплатно, что оговорено в следующих кодексах и законах:

  • ЗК РФ;
  • законы субъектов РФ;
  • Федеральные законы.

В частности, в соответствии с условиями п. 4 ст. 3 Закона об утверждении ЗК РФ, право собственности на земельные участки может действительно возникать на безоплатной основе. Как физические, так юридические лица, не имеющие российской регистрации, могут получить право собственности исключительно за плату.

Процесс предоставления земельных участков в собственность предполагает указание будущим собственником целей использования этих участков. Такими целями могут стать:

  • возведение частного дома;
  • ведение сельскохозяйственной деятельности;
  • дачное, гаражное строительство, и т. д.

Земельные участки, находящиеся в муниципальном или государственном владении, могут быть переданы в собственность физических или юридических лиц на основании соответствующего решения, исходящего от исполнительных органов государственной или муниципальной власти, которые обладают полномочиями в отношении распределения конкретной земли.

При возникновении права собственности на платной основе, вместе с получением решения от уполномоченных органов, должен быть составлен соответствующий договор купли-продажи.

Факт №3

Основанием для возникновения права собственности на землю становится судебное решение. Таковым, в том числе, может стать решение о признании права на конкретный земельный участок, что предусмотрено в п. 1 ст. 59 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 ГК РФ. При наличии такого судебного решения органы государственной регистрации осуществляют регистрацию права на землю в установленном законом порядке (п. 2 ст.59 ЗК РФ).

Факт №4

Основанием может стать:

  • наследование;
  • правопреемство;
  • приобретательная давность.

Процесс передачи земельного участка по наследству регулируется ст. 1181 ГК РФ. Вместе с землей в собственность переходят находящиеся в зоне конкретного участка растения, водоемы и т.п. При наличии нескольких наследников возникает право общей собственности, а процедура раздела регулируется требованиями ст. 1182 ГК РФ.

Прекращение права собственности на землю

Право на владение земельным участком может быть прекращено на основании требований ст. 44 ЗК РФ, а именно:

  • в случае отчуждения имущества в пользу третьих лиц;
  • в случае добровольного отказа от имущества со стороны его владельца;
  • по иным основаниям, предусмотренным ГК и ЗК РФ.

Чаще всего юридическая практика сталкивается с фактом прекращения прав собственности на основании отчуждения, которое осуществляется в установленном законом порядке. Процесс отчуждения может происходить в соответствии с условиями договора купли-продажи, мены или пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может добровольно отказаться от своих прав на владение земельным участком, подав соответствующее заявление в орган, регулирующий процесс государственной регистрации недвижимого имущества. Право собственности теряет силу с момента регистрации решения о его прекращении. После этого, если иное не предусмотрено законом, конкретный земельный участок переходит в собственность городского округа, сельского поселения или муниципального района, в рамках которого он расположен (п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Права на земельный участок и расположенное на нем имущество

Действующие законодательные нормы РФ указывают на то, что земельный участок является самостоятельным объектом права, так же как и находящиеся на нем объекты (здания, сооружения). При этом закон предусматривает наличие между ними прочной юридической связи, определяющейся описанными ниже условиями.

Условие №1

Для возникновения прав на объект, расположенный на конкретном земельном участке, должны иметься права на этот самый участок. Статья № 222 ГК РФ указывает на то, что для получения права собственности на объекты имущества, находящиеся на участке, необходимо соблюсти соответствующие условия. Первое из таких условий – наличие правовой возможности на размещение на участке конкретного недвижимого имущества. Такие возможности должны быть у собственника. Из положений ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ следует, что собственник участка имеет право осуществлять на его территории строительную деятельность, в частности, возводить здания и сооружения, а также проводить в их отношении реконструкционные и демонтажные работы.

Реализовать это право собственник может лишь с учетом градостроительных нормативов, а также с соблюдением санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и экологических требований. При этом категория земельного участка и его назначение должны соответствовать направлениям его фактического использования.

Собственник имеет право передавать участок в пользование третьим лицам в целях, не противоречащих нормам действующего законодательства. При этом за ним останется право собственности на этот земельный участок. Владельцем построенных в рамках этого периода объектов недвижимости становится лицо, получившее участок во временное пользование, но не являющееся при этом собственником самого участка. При этом в п. 1 ст. 271 ГК РФ сказано, что владелец такого объекта недвижимости имеет право на использование земельного участка, который был выделен его собственником под эту недвижимость. То есть лицо, имеющее право собственности на участок и передающее этот участок под возведение на нем объекта недвижимости другому лицу, передает ему и правовые полномочия использования части земельного участка, расположенного непосредственного под этим объектом. Такие полномочия квалифицируются как вещные или обязательственные права.

Возможность наличия прав на земельный участок или его часть со стороны собственника построенного объекта недвижимости определяется тем, кто является собственником этого объекта, а кто имеет право собственности на сам участок. Если это физические лица, то здесь уместен лишь вариант с обязательственным правом (аренда или безвозмездное пользование). При условии же, если право собственности на землю принадлежит муниципальному или государственному органу, наряду с обязательственными правами появляются также ограниченные вещные права.

Лицо, построившее на земельном участке, на которое он не имеет прав собственности, здание или сооружение, никак не ограничен в правах на это здание или сооружение. Пункт №3 ст. 271 ГК РФ регулирует право владельца объекта недвижимости на пользование и распоряжение ею, включая проведение любых реконструкционных и демонтажных работ. При этом такие действия не будут противоречить условиям использования земельного участка, установленным законом или прописанным в договоре.

При прекращении права пользования выделенным участком, на котором находится построенный объект, порядок перехода прав собственности на этот объект регулируется в соответствии с условиями соглашения, подписываемого между собственником построенной недвижимости и собственником земли, на которой она расположена. Если такое соглашение не было достигнуто мирным путем, определение права собственности на недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке, а в качестве инициатора этого процесса может выступить каждая из сторон. При этом собственник земли может потребовать от владельца недвижимости приведения земельного участка в его первоначальный вид.

Если демонтаж здания или сооружения, расположенного на конкретном земельном участке, является памятником архитектуры, жилым домом, предметом культурной или исторической ценности, а также любым объектом, защищенным законом от сноса, в соответствии с требованиями сторон суд может принять следующие решения:

  • наделение владельца объекта недвижимого имущества правом на приобретение в собственность участка, на котором находится этот объект;
  • наделение собственника участка правом на приобретение расположенной на этом участке недвижимости;
  • определение новых условий и периода пользования землей для собственника объекта недвижимого имущества.

Такое решение суда возможно при условии, если стоимость здания или сооружения в значительной степени превышает цену выделенного под него земельного участка.

Вместе с наличием права на пользование землей, на которой расположен объект недвижимости, собственник этого объекта может купить или арендовать необходимый ему участок, что осуществляется в соответствии с положениями земельного кодекса (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Условие №2

После того, как оба объекта начинают квалифицироваться как общий имущественный оборот, возможны два сценария:

  1. Вступление в силу принципа следования, согласно которого земля, на которой находится постройка, следует судьбе этой постройки.
  2. Вступление в силу принципа сохранения, согласно которому права собственности на построенный объект сохраняются с переходом прав на участок.

Первый вариант предусматривает сохранение прав собственности третьими лицами, имеющими ограниченное право владения, при переходе основных прав на имущество к другому собственнику. В частности, п. 3 ст. 216 гражданского кодекса указывает на то, что факт перехода права владения имуществом не служит основанием для лишения вещных прав тех лиц, которые их имели ранее.

Такое же правило работает и в отношении обязательственного права. Так, в п. 1 ст. 617 ГК РФ сказано, что переход прав собственности к другому лицу на имущество, находящееся в аренде, не служит поводом для внесения изменений в договор аренды, а также не является основанием для прекращения его действия. Применительно к объектам недвижимости это условие регламентировано статьей 653 ГК РФ, а ст. 675 ГК РФ рассматривает аналогичную ситуацию с учетом наличия договора найма.

Таким образом, переход права собственности на землю не влечет за собой автоматического лишения или ограничения прав пользования собственником этой землей (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Второй вариант, предполагающий сохранение прав на недвижимое имущество с переходом прав на землю другому лицу, рассмотрен довольно подробно во многих нормах ЗК РФ и ГК РФ. В частности, в п. 2 ст. 271 ГК РФ сказано, что с переходом прав на недвижимость, расположенную на не принадлежащем прежнему собственнику участке земли, новый владелец может использовать имущество на тех же условиях, что и предыдущий.

Условие №3

Отчуждение объекта недвижимости, не сопровождающееся отчуждением земли, на которой он расположен, не является возможным (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Под действие этого правила не подпадают отдельные части построек, расположенных на участке, который был изъят из оборота на основании ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, в случае заключения сторонами сделки, направленной на отчуждение здания, сооружения или строения, при отсутствии права на земельный участок, на котором они расположены, или отчуждение земельного участка, в случае, когда он и находящиеся на его территории постройки пребывают в собственности одного лица, такая сделка считается ничтожной.